Elektro utgjør kun 2 prosent av prisgapet mot svenske leiligheter

I podkasten Ness brukte partner Baard Schumann i boligutvikleren Union RSD et eksempel med 43 kontakter i én stue, som omtalt tidligere her på Elektro 24-7. 

Trond Randeberg i Rogaland Elektro er ikke fremmed for å ty til tastaturet når han har noe på hjertet, og gikk i rette med Union-toppen Baard Schumann.

– Ufattelig at Schumann trekker fram antall stikkontakter som argument for at boligbygging i Norge er så mye dyrere enn i Sverige. Uansett hvordan en snur og vender på dette, så er det nok ikke elektroentreprisen som fordyrer boligene. En entreprise som i utgangspunktet utgjør 1,5 prosent av boligens salgsverdi, påpekte Randeberg i Facebooks kommentarfelt for podkasten Ness. 

Overfor Elektro 24-7 utdyper Randeberg sine poenger. 

– Vi har jobbet med hundrevis av boliger. På en leilighet til 8 millioner utgjør vår regning til entreprenør for minstekravene i forskrift typisk 100 000 kroner. Så er det veldig vanlig med mange tilvalg, men det peker jo ikke i retning av at minstekravene er satt for høyt, begrunner rogalendingen.  

Ness er en av Norges 20 mest populære podkaster på Spotify, og bare på Youtube har praten med Schumann fått over 6 000 seere.  Schumann varslet at han skulle fordype seg i hva som skapte prisforskjellene mot Sverige, og på sensommeren kom svaret i form av en lang rapport.    

Som de to øverste av totalt åtte eksempler på tekniske krav i sammendraget nevnes «to stikkontakter per 4 m2 oppholdsrom, selv om mange står ubrukt» og «fastmontert komfyrvakt i alle boliger – uansett hvem som bor der».   

Den blå boksen er hentet fra sammendraget i Union-rapporten. 

Utviklingsdirektør Harald Martin Gjøvaag i Union fikk sommerjobben med å grave seg ned i tusenvis av tall fra Unions portefølje på 5 000 boliger i områdene rundt Göteborg, Oslo, Stavanger og Bergen.   

Rapporten gir tekniske krav 92 prosent av skylda for prisforskjellen mot Sverige, mens 8 prosent tilskrives andre forskjeller som lange avstander og toll. De tekniske kravene er brutt ned på mange delområder. Universell utforming topper listen og får skylda for 14 prosent av prisgapet på tekniske krav. Hakk i hæl på 13 prosent følger sekkeposten «isolasjon, elektro og energikrav», som er brutt ned på delområder, med overpris mot Sverige per kvadratmeter bruttoareal: 

Justert for valuta og bruttoareal indikerer rapporten dermed at elanlegget står for omtrent 25 000 kroner av et prisgap på 1 million kroner på en typisk leilighet på 60 kvadratmeter. Tallene har Union hentet fra Norsk Prisbok og erfaringer med prosjekter i begge land, deriblant seks prosjekter i Göteborg-området på totalt over 1 000 boliger.  

– Grunnen til at vi trekker fram elektro er at det er så enkle ting som folk forstår mer av enn hva som er inni yttervegger. Alle bruker en stikkontakt flere ganger om dagen, forklarer utviklingsdirektør Gjøvaag til Elektro 24-7. Utviklingsselskapet Union RSD har fire ansatte. 

– Rapporten er ingen masteroppgave, men den skulle gi oss oppmerksomhet og det har den virkelig gjort. Vi er invitert en lang rekke steder for å snakke om prisforskjellene mot Sverige. Vanlige folk i Oslo har jo ikke lenger råd til å kjøpe boliger. De dyreste boligene er fra 1800-tallet. Beliggenhet banker hensynet til energibruk, allergier og andre ting. Samtidig bidrar de tekniske kravene til at nyboligkjøperne må ta regningen for politiske mål som klimatiltak, eldrebølgen og teknisk og sosial infrastruktur. Mens mange beklager og bekymrer seg over boligprisene, tildekker vi hvorfor vi har prispress og boligkrise, konstaterer Gjøvaag. 

– Vi spissformulerer ting i debatter, men det er ikke store prisforskjeller mellom Norge og Sverige på elektro. Det er krav til komfyrvakt i bolig her. Friheten til hvor du kan plassere en stikkontakt er også en faktor. Sverige har mer funksjonsbaserte krav. Vi er sikre på tallene våre, men det vi er usikre på og gjerne vil ha innspill fra bransjen på er hva som kan kobles til våre standardvalg og hva som kan kobles til de tekniske kravene, sier Gjøvaag.  

Frittalende Schumann snakker om «elektromafia, heismafia og ventilasjonsmafia» i podcasten Ness. 

– Når mafiaene får slippe til, ender vi med boliger ingen har råd til. Alle kravene i seg selv er kanskje bra, men summen blir galskap, sa Schumann.

– Utbyggerne skyver problemet over på noen som ikke har skylda, kontrer Randeberg i Rogaland Elektro kontant. Han har vært i bransjen siden 1980-tallet.

– Jeg synes ikke det er riktig at elektrobransjen skal få skylda for at boligene har blitt dyrere. Det var normalt å få tomt av kommunen og stå som utbygger selv. Nå er det bare store utbyggingsselskaper som kjøper opp tomtene, så tomteprisene er blitt skyhøye. Mye ligger i tomteprisene, og at det blir profitt i to ledd hos de store entreprenørene når de også er byggherrer, mener Randeberg, som også er uenig i at de tekniske kravene er alt for høye.

– Før var det en konkurranse om å levere minst mulig punkter. Det er i hovedsak derfor vi har fått et kapittel i NEK 400 om minimumsantall punkter i bolig basert på areal. En stue på 40 m2 skal ha minst 10 doble stikkontakter. Mye av dette er for å unngå bruk av skjøteledninger, som heller ikke er beregnet for kraftkrevende apparater som varmeovner, forklarer Randeberg.

Han mener at kravet om røykvarsler tilkoblet strømnettet i hver etasje heller ikke har noen særlig effekt på de økte kostnadene i boliger. 

– Et skikkelig dimensjonert elektrisk anlegg med sikkerhetstiltak som komfyrvakt, overspenningsvern og brannvarsling hindrer brann og redder liv, minner Randeberg om.

Gjøvaag understreker at hensikten med rapporten ikke var å henge ut enkeltfag, men derimot belyse hvordan regelverk fører til prisforskjeller mot Sverige. Randeberg i Rogaland Elektro tror også komfyrvakt står for en del av prisgapet mot Sverige, og at det er noe å spare på færre stikk. Uansett viser tallene at Unions rapport og Randeberg er relativt enige om at 98–99 prosent av prisforskjellen på boliger mellom Sverige og Norge skyldes andre forhold enn krav til det elektriske anlegget. 

Her er Union-rapportens prisgap på tekniske krav mot Sverige fordelt på alle fagområdene: